Alertan: suelos contaminados son un riesgo penal y financiero
Un derrame químico o una filtración de hidrocarburos no detectada a tiempo puede transformar un proyecto de inversión en una crisis financiera y legal de gran escala, advierten especialistas en derecho
Una mancha de aceite o la presencia de químicos en un terreno aparentemente limpio pueden convertirse en un problema legal, ambiental y económico de grandes dimensiones para los inversionistas que no realizan revisiones previas.
Durante el más reciente episodio del podcast Evolución legal, Claudia Rodríguez, socia de la firma Santamarina y Steta, junto a las asociadas Larissa Salazar y Ana Laura González, explicaron que un pasivo ambiental se configura cuando un sitio registra concentraciones de sustancias peligrosas que superan los límites máximos permitidos por las Normas Oficiales Mexicanas.
"La contaminación no siempre se puede observar a simple vista. Muchas veces está debajo del suelo y puede extenderse incluso hasta los mantos acuíferos, lo que vuelve más grave el problema", explicaron las abogadas expertas en derecho ambiental.
Entre los componentes de alto riesgo se encuentran materiales con características corrosivas, reactivas, explosivas, tóxicas, inflamables o biológico-infecciosas que dañan la salud pública y los ecosistemas.
Diagnóstico oportuno
Para mitigar contingencias financieras en las operaciones inmobiliarias, las expertas recomendaron realizar de manera rigurosa los llamados estudios de caracterización, divididos técnicamente en dos etapas consecutivas.
- Fase 1 (Revisión de antecedentes): Consiste en una inspección integral del inmueble y su historial operativo para detectar cualquier indicio o sospecha histórica de manejo de contaminantes.
- Fase 2 (Análisis técnico): Si se detectan riesgos en la primera etapa, se procede con muestreos de laboratorio para confirmar la presencia de químicos, delimitar el área afectada y medir la concentración del daño.
Cuando el volumen de la afectación es menor, el problema puede resolverse retirando el material. Sin embargo, ante contingencias mayores, las empresas se ven obligadas a implementar planes complejos para la remediación de sitios.
Responsabilidad heredada
Uno de los puntos más críticos del marco normativo es que la autoridad ambiental puede exigir la reparación de la contaminación del suelo directamente al poseedor o propietario actual del inmueble.
Aunque el comprador adquiera el terreno de buena fe e ignore el daño, ante la ley es el primer obligado a responder. Posteriormente, podrá demandar al responsable original, pero el gasto inicial correrá por su cuenta.
Las repercusiones de un terreno contaminado pueden escalar rápidamente en tres vertientes:
- Administrativas: Multas económicas severas por la violación de la normatividad ecológica vigente
- Civiles: Demandas por daños a terceros si la pluma de contaminación afecta mantos acuíferos, cultivos, propiedades vecinas o la salud de la población
- Penales: En los escenarios más graves de negligencia, las sanciones pueden derivar en penas de prisión
Finalmente, las especialistas coincidieron en que la prevención mediante auditorías previas y el establecimiento de cláusulas contractuales específicas de delimitación de responsabilidad son las únicas herramientas efectivas para evitar que un activo inmobiliario se convierta en una deuda multimillonaria que comprometa la viabilidad de los proyectos de inversión.