La vivienda se aleja del ingreso de las familias mexicanas

Para muchas familias mexicanas, una casa propia nunca ha sido sólo un inmueble. Es el patrimonio construido con años de trabajo. Es la tranquilidad de saber que habrá un techo para la familia. Es, para muchos, la única herencia que podrán dejar. Hoy, esa posibilidad comienza a alejarse.

Comprar una vivienda en México ya no depende únicamente del esfuerzo o del ahorro. Cada vez depende más de alcanzar un nivel de ingreso que la mayoría de los hogares no tiene.

La mediana de las viviendas anunciadas en plataformas digitales se ubicó en 4 millones de pesos. Para adquirir una propiedad de ese valor mediante un crédito hipotecario, una familia necesitaría ingresos aproximados de 122 mil 795 pesos mensuales. El ingreso corriente promedio de los hogares, sin considerar transferencias, es de 21 mil 355 pesos al mes: casi seis veces menos. La distancia no afecta únicamente a los hogares de menores ingresos. El análisis del ITESO señala que incluso sectores considerados tradicionalmente solventes encuentran dificultades para acceder a viviendas ubicadas en los valores centrales del mercado. En la práctica, la propiedad comienza a quedar reservada para una fracción reducida de hogares con ingresos muy superiores al promedio. Una radiografía del mercado digital

El diagnóstico proviene del Boletín de Análisis Económico número 30 de la Escuela de Negocios del ITESO. La investigación comenzó con más de 1.2 millones de anuncios obtenidos de seis plataformas inmobiliarias y, después de eliminar duplicados, validar ubicaciones y excluir valores extremos, construyó una base final de 820 mil 441 propiedades correspondientes a diciembre de 2025. La cifra no representa todo el parque habitacional del país. El propio estudio reconoce que las propiedades de menor precio, especialmente las localizadas en zonas populares, tienden a anunciarse menos en internet. La muestra retrata, por tanto, la oferta digital y tiene un sesgo hacia el mercado formal. Lejos de restarle valor, esa precisión permite entender qué está ofreciendo el segmento al que llega una familia cuando comienza a buscar casa en las principales plataformas. De las propiedades analizadas, 86% estaba en venta y 14% en renta. Las casas representaron 61% de la oferta y los departamentos 39%; sin embargo, estos últimos tuvieron una mayor presencia dentro del mercado de alquiler.

Un país, muchos mercados

Hablar de un precio nacional oculta diferencias importantes. El promedio de venta fue de 6.44 millones de pesos, pero la mediana se situó en 4 millones. La separación entre ambas medidas muestra cuánto influyen las viviendas de lujo sobre el promedio general.

Nuevo León encabezó el mercado estatal con un precio medio de 10.69 millones de pesos. Le siguieron el Estado de México, la Ciudad de México y Jalisco. En el otro extremo aparecieron entidades con promedios considerablemente menores, aunque eso no significa necesariamente que sus viviendas sean asequibles para los ingresos locales.

El contraste confirma que México no tiene un solo mercado inmobiliario. Conviven ciudades impulsadas por la actividad empresarial, zonas turísticas, corredores residenciales de lujo y periferias donde todavía existen precios menores, pero también menos infraestructura, servicios y oportunidades económicas.

Además, promedio no significa precio habitual. En mercados con numerosas propiedades de lujo, una cantidad relativamente pequeña de anuncios puede elevar la media y construir la impresión de que toda la vivienda tiene esos valores. Por eso la mediana es indispensable: permite aproximarse mejor al centro real de la oferta.

Rentar tampoco resuelve la brecha

Cuando comprar deja de ser viable, la renta suele aparecer como la alternativa inmediata. Sin embargo, también ese mercado está sometido a presiones.

La renta promedio nacional se ubicó en 28 mil 589 pesos mensuales, con una mediana de 22 mil. La Ciudad de México presentó el mayor promedio, con más de 40 mil pesos, mientras que Jalisco alcanzó 29 mil 457 pesos, ligeramente por encima del resultado nacional. La dificultad para comprar convierte al arrendamiento en una solución de largo plazo. Pero las zonas con más empleo, servicios, transporte y conectividad suelen ser también las más caras. De este modo, los hogares enfrentan una doble restricción: no pueden adquirir una propiedad bien ubicada y tampoco siempre pueden permanecer rentando en ella.

La consecuencia no es solamente financiera. Una familia que debe alejarse para encontrar una vivienda más barata puede terminar pagando la diferencia mediante mayores tiempos de traslado, transporte, pérdida de horas disponibles y menor acceso a servicios.

La concentración del valor

Las diferencias se vuelven todavía más visibles al observar los municipios. El valor inmobiliario se concentra en territorios muy específicos: zonas metropolitanas con actividad económica intensa, destinos turísticos y corredores residenciales orientados a compradores de alto poder adquisitivo.

La presencia de esos mercados no significa que todas las propiedades de una ciudad tengan el mismo precio. Significa que determinadas zonas acumulan suelo valorizado, desarrollos cerrados, equipamiento, inversión y una oferta diseñada para un segmento muy reducido.

Jalisco es uno de los ejemplos más claros de esta fragmentación. El precio promedio de venta en el estado fue de 7.41 millones de pesos, mientras que su mediana alcanzó 4.55 millones. La entidad ocupó el cuarto lugar nacional por promedio, detrás de Nuevo León, Estado de México y Ciudad de México.

Dentro de Jalisco, el mercado de mayor valor se concentra especialmente en el poniente de Zapopan. En esa zona, la vivienda opera no sólo como un espacio para habitar, sino también como activo patrimonial y vehículo de inversión.

Zapopan, el extremo del mercado

Ayamonte, en Zapopan, presentó el precio promedio más alto entre las colonias analizadas en el país: 55.18 millones de pesos, con una mediana de 59 millones. En el ranking también aparecen Los Frailes, Colinas de San Javier, Lomas del Bosque, El Alcázar, Lomas del Valle y otros desarrollos ubicados en el mismo municipio.

El dato es llamativo, pero las casas de más de 50 millones de pesos no son la historia completa. Son el extremo visible de un mercado profundamente segmentado.

Estas propiedades muestran hasta dónde puede llegar el valor inmobiliario cuando se combinan ubicación, suelo, infraestructura, seguridad privada, equipamiento y demanda de alto poder adquisitivo. Al mismo tiempo, en el mismo entorno metropolitano existen hogares que buscan vivienda en mercados muy diferentes y enfrentan crecientes dificultades para permanecer cerca de sus empleos y servicios.

La misma concentración aparece en el alquiler. En Jalisco, Lomas del Valle registró una renta promedio superior a 93 mil pesos mensuales, aunque su mediana fue de 42 mil, una diferencia que revela la influencia de algunas propiedades extraordinariamente costosas. Puerta Las Lomas alcanzó un promedio cercano a 82 mil pesos.

La distancia entre promedio y mediana es relevante porque impide interpretar el mercado como una superficie uniforme. Dentro de una misma colonia pueden coexistir casas, departamentos, propiedades antiguas, residencias nuevas y anuncios con valores extremadamente distintos.

La vivienda también construye la ciudad

La localización de una casa determina mucho más que su precio. Define cuánto tiempo necesita una persona para llegar al trabajo, qué transporte puede utilizar, qué escuelas y hospitales tiene cerca y cuánto deben invertir los gobiernos para llevar infraestructura a nuevos desarrollos.

Mireya Pasillas Torres señaló que las decisiones relacionadas con la localización y construcción de vivienda repercuten en la movilidad, los servicios públicos, los tiempos de traslado, la productividad y la sostenibilidad urbana.

Cuando los hogares de ingresos medios y bajos no pueden comprar ni rentar en zonas consolidadas, el mercado los desplaza hacia periferias con menos servicios. El resultado puede ser una vivienda más barata, pero una vida cotidiana más costosa.

No existe una solución única

El problema no se resuelve solamente con más créditos. Un financiamiento mayor puede ampliar la capacidad de compra, pero también es insuficiente cuando los precios se encuentran completamente separados de los ingresos.

El ITESO plantea ampliar la oferta de vivienda para sectores medios en zonas que ya cuentan con infraestructura, revisar regulaciones que encarecen o retrasan los proyectos, favorecer una densificación ordenada y promover usos de suelo mixtos. Para el mercado de renta propone contratos más claros, mecanismos ágiles de resolución de controversias y garantías para hogares sin suficiente historial crediticio. La política urbana también forma parte de la respuesta. Mejorar el transporte público, la conectividad digital y los servicios en las periferias puede ampliar las opciones habitacionales sin condenar a las familias a vivir lejos de las oportunidades. Sin esas intervenciones, el ajuste continuará ocurriendo mediante el desplazamiento territorial.

El verdadero debate ya no consiste únicamente en cuánto cuesta una casa.

Consiste en determinar cuántas familias podrán seguir formando parte del mercado formal de vivienda mientras persista la distancia entre los precios y los ingresos.

Porque cuando una familia pierde la posibilidad de comprar una casa, no sólo pierde un inmueble.

Pierde patrimonio, estabilidad y una parte del futuro que esperaba heredar.