Incentivos fiscales para la inversión inmobiliaria: un análisis comparativo entre EU y México

Por Ángeles Alberdi

En Estados Unidos existen determinados estímulos fiscales que permiten un diferimiento de impuestos, sobre todo en operaciones inmobiliarias. Dos ejemplos destacados de éstos son las reglas Section 1031 exchange e Internal Revenue Code Section 351.

La primera permite a los inversionistas inmobiliarios intercambiar propiedades similares sin tener que pagar el impuesto en ese momento, siempre que sean bienes de un valor similar y en determinado plazo. Esta norma fomenta la reinversión, ya que permite a los propietarios actualizar sus inversiones sin tener una carga inmediata de impuestos, de manera ilimitada, facilitando así la reinversión a través de la propiedad inmobiliaria sin generar una descapitalización derivada de las cargas tributarias que se asocian a este tipo de operaciones.

Por otro lado, la segunda regla permite a los contribuyentes, bajo ciertas condiciones y requisitos, transferir propiedades a una corporación a cambio de acciones sin reconocer inmediatamente las ganancias o pérdidas. Así, facilita la formación de corporaciones y la reestructuración empresarial permitiendo el diferimiento en las cargas tributarias. Si bien esta regla no está limitada a la transferencia de activos inmobiliarios, sí puede aplicarse a este tipo de activos.

Este tipo de incentivos no sólo tienen por efecto fomentar la reinversión en materia inmobiliaria, sino que, además, permiten eficientemente maximizar los rendimientos, diversificar o consolidar sus inversiones.

Ahora bien, a diferencia de Estados Unidos, México carece de estos incentivos fiscales que facilitan el diferimiento de impuestos en las transacciones inmobiliarias. Es decir, toda enajenación, con independencia del objeto o destino que tenga, es un acto gravable, por el que se debe reconocer inmediatamente una ganancia o pérdida fiscal. Por tanto, la falta de éstos limita las oportunidades para los inversionistas mexicanos, quienes necesariamente tienen que verse en la necesidad de descapitalizarse con el pago de impuestos.

No hay duda de que el mercado inmobiliario del país vecino no sólo es mayor, sino que también es un mercado más dinámico y sólido. Desde luego, la creación de incentivos no es la única solución para robustecer el mercado inmobiliario mexicano, pero, sin duda, podría ser un buen punto de partida.

Regresando a los incentivos de EU y a propósito de aquellos mexicanos que han realizado inversiones inmobiliarias en ese país, cabe destacar que la falta de incentivos similares en México con frecuencia ocasiona un doble desafío, pues los inversionistas mexicanos no sólo carecen de los beneficios fiscales que existen en EU, sino que, además, si quieran aprovechar los estímulos, verían que ésos que, válidamente aplicarían allá, poco o nada servirían puesto que en México deberían pagar Impuesto Sobre la Renta (ISR) respecto de las ganancias de las operaciones inmobiliarias que llevaron a cabo en EU, pues nuestra legislación no otorga este tipo de beneficios, sino que encima no permite acreditar los estímulos fiscales otorgados en el extranjero.

Es decir, de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta, los residentes de México pueden acreditar el ISR que hayan pagado en el extranjero por una fuente de riqueza originada en el extranjero, siempre que se trate de ingresos por los que se esté obligado al pago del impuesto en los términos de la ley mexicana. Luego de una interpretación a contrario sensu,  entonces no pueden acreditarse en México los impuestos que se hayan pagado en el extranjero, más no los estímulos que se hayan otorgado en el extranjero.

Así, debido a la disparidad en las normas mexicanas y estadunidenses, y a la prohibición del acreditamiento de estímulos fiscales del extranjero, los inversionistas mexicanos no ven muy conveniente hacer uso de los estímulos otorgados en el extranjero, pues si bien podrían obtener un diferimiento en el pago de los impuestos en EU, en México tendrían que reconocer éstos las ganancias que deriven de este tipo de operaciones. Esto no sólo perjudica y afecta la competitividad de los inversionistas mexicanos en el extranjero, sino que también limita el potencial de crecimiento del mercado inmobiliario en nuestro país.

En conclusión, es fundamental que México considere la implementación de incentivos fiscales similares a los de Estados Unidos, como Section 1031 exchange e Internal Revenue Code Section 351 y además, permita que los estímulos fiscales llevados a cabo en el extranjero puedan acreditarse en México, pues, de esta forma, no sólo se fomentaría la inversión inmobiliaria en el país, sino que también equilibraría la disparidad existente en el tratamiento fiscal entre ambos países. Al permitir que los inversionistas difirieran impuestos, se incentivaría una mayor actividad económica y se promovería el desarrollo del sector inmobiliario.