La ciudad: más vivienda

En México la construcción de nuevas viviendas tiene ahora dos posibilidades: hacer más de lo mismo, extendiendo horizontalmente las ciudades, con los resultados que ahora se sufren; o densificarlas, construyendo verticalmente.

Son tan graves los problemas que ha causado la irracional extensión horizontal de la ciudad, que ahora se promueve —como solución mágica— la densificación vertical. La decisión no es fácil, ni sencilla. De hecho, desde 2010 se aprobó en la Ciudad de México una Ley de Desarrollo Urbano que ha permitido el cambio en el uso de suelo en algunas colonias y los resultados son muy contradictorios. Se logró densificar las colonias Polanco y la Del Valle, autorizando edificios de mayor altura. Pero, como es costumbre, no se previeron las consecuencias de esa densificación: no se aumentó el abasto de agua, o se amplió la capacidad del drenaje ni se promovió la construcción de estacionamientos. Tampoco se ampliaron las calles ni la capacidad del sistema eléctrico. Las consecuencias son evidentes: se congestionó el tráfico y se aumentó el número de residentes, sin aumentar los servicios ni mejorar su calidad.

Otros ejemplos han causado problemas aun más graves. La colonia Nueva Granada, una zona industrial que se decretó como “zona especial de actuación”, es ahora Nuevo Polanco, y su proceso de densificación es una muestra de la irracionalidad, o de las claras intenciones, de construir sin la limitación de planes o leyes. El remedio ha sido el “cambio” del uso de suelo, que ha redituado enormes ganancias para los promotores, pero no para la ciudad. De hecho, esos cambios de uso han sido un negocio lucrativo que se ha realizado de espaldas a los habitantes de las colonias vecinas, que no son tomados en cuenta. Es sorprendente que esta ciudad para todos, sea en realidad para unos cuantos que obtienen el privilegio de cambiar el uso de suelo hasta límites que no se dan en ningún plan ni se se den a conocer públicamente.

La discrecionalidad de los cambios de uso de suelo en la ciudad hace que se propicie una red de corrupción para autorizarlos, y que la ciudad se “densifique” sin que se sepa cuánto ni dónde conviene. El problema principal es que con esa planeación —sin planes ni control— las grandes plusvalías de la actividad inmobiliaria son sólo para unos cuantos. Se podrá alegar que los promotores de esas inversiones inmobiliarias merecen obtener ganancias, pero lo que es obvio es que las obtienen en terrenos que cuentan con infraestructura y servicios que han pagado todos los que vivimos en la ciudad.

Una solución es que del monto de esas plusvalías se obtenga un porcentaje para que se invierta en obras o servicios para la ciudad. El funcionamiento de ese “mercado” es ahora completamente opaco, y no se sabe cuánto se invierte ni cuánto se gana; la situación perfecta para obtener la máxima ganancia y pagar el mínimo de impuestos. Por no mencionar también el orígen de esas inversiones.

Lo que es absurdo es que las enormes plusvalías que se generan no han beneficiado ni a la ciudad ni a sus habitantes. La paradoja es que la ciudad no tiene suficientes recursos para modernizar su infraestructura ni sus servicios, mientras que genera enormes beneficios para los que “cambian” el uso de suelo y obtienen ganancias y privilegios que no benefician ni a los vecinos ni a la ciudad.