Vivienda en Portugal ¿Por qué el gobierno limitó el precio de las rentas e impuso arrendamientos forzosos?

El pasado 25 de febrero, miles de personas salieron a las calles de Lisboa el sábado para exigir mejores condiciones de vida en un momento en que la alta inflación hace que sea aún más difícil para la gente llegar a fin de mes. Los precios de la vivienda en Portugal aumentaron un 18.7 % en 2022, el mayor aumento en tres décadas, y los alquileres también aumentaron significativamente en parte debido a una burbuja inmobiliaria especulativa.

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Por ello, el gobierno portugues anunció un fuerte paquete de medidas para hacer frente a la crisis de la vivienda, incluido el fin de su controvertido programa "Visa Dorada" y la prohibición de nuevas licencias para Airbnb y otros alquileres vacacionales a corto plazo. ¿Pero en qué consiste y por qué puede ser una medida para garantizar el acceso a la vivienda en otros países? ¿Por qué en varios países se apluadió, excepto en la misma Portugal?

¿En qué consiste el plan habitacional de Portugal?

El primer ministro de Portugal, António Costa, anunció el pasado 16 de febrero un conjunto de 22 medidas para ayudar a las familias a acceder a la vivienda. Dividido en cinco puntos de intervención, esto es lo que cambiará en el mercado inmobiliario en Portugal.

El punto central es limitar los precios de la vivienda y obligar el arrendamiento de departamentos y casas sin ocupar a precios límite. El gobierno propondrá el arrendamiento voluntario de propiedades privadas vacantes y luego las subarrendará con una tasa de esfuerzo máxima del 35% de la vivienda. Los propietarios de viviendas tendrán un plazo de 100 días desde la recepción de una propuesta de alquiler de las autoridades municipales para volver a alquilar un inmueble vacío "en condiciones de habitabilidad".

Habrá arrendamiento forzoso. El primer objetivo es proponer que el propietario celebre libremente un contrato de arrendamiento de la propiedad con el nstituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana (IHRU). Si esto no sucede, se dará una fecha límite formal para usar la propiedad. Vencido este plazo, el Estado podrá arrendarlo en forma obligatoria.

Esta medida tiene tres excepciones: no se aplicará en casas de vacaciones; viviendas de migrantes o desplazados por motivos de salud, profesionales o de formación; casas cuyos dueños están en una instalación social. Tanto el IHRU como Infraestruturas de Portugal —ambas dependencias del gobierno— serán los arrendatarios y promoverán el sorteo de candidatos que luego recibirán las propiedades.

Fijarán libremente el precio de la renta mensual siempre que el valor no supere en un 30% los límites generales del precio, por tipología y municipio donde se ubique el inmueble, aplicables al Programa de Apoyo al Arrendamiento (PAA). Además, la renta inicial en los nuevos contratos de arrendamiento no podrá exceder del 2% respecto del alquiler anterior. Es decir, que el nuevo propietario no deberá pagar un aumento drástico en el costo de la renta.

La última medida se aplicará a inmuebles que ya estuvieran disponibles para alquiler en el último lustro. Los contratos tienen, en promedio, una duración mínima de 5 años y son renovables. Los candidatos prioritarios serán jóvenes de hasta 35 años, familias monoparentales y familias con una caída de ingresos superior al 20%.

Además, se creará un sistema para el pago de las rentas vencidas una vez vencido el plazo. El Estado evaluará la situación del arrendatario y podrá cobrar la deuda por los medios legales o, en situaciones de falta de medios, garantizar la articulación con la Seguridad Social para que esta familia sea sustentada. Se otorgará apoyo adicional a las familias con tasas de esfuerzo superiores al 35%, hasta el sexto mes, con contratos de arrendamiento celebrados hasta finales de 2022.

El segundo punto más llamativo de la medida es que se prohibirán las "visas doradas", donde extranjeros podían adquirir una propiedad e invertir para posteriomente obtener la residencia portuguesa, y por ende, para ser ciudadano de la Unión Europea. Las visas ya otorgadas sólo podrán ser renovadas cada dos años si la propiedad está destinada a la residencia permanente del propietario o descendientes o y si el inmueble está sujeto a un contrato de arrendamiento por un período no menor de 5 años.

Aplicaciones de viviendas como Airbnb quedarán prohibidas. La empresa ha estado bajo el escrutino público por impulsar la bubuja inmobiliaria de varios países del mundo al facilitar el alojamiento de nómadas digitales. 

Habrá una exención del ISR sobre las ganancias resultantes de la venta de bienes inmuebles por parte del propietario de su hogar. Sin embargo, la exención sólo procederá si el monto obtenido de la venta se destina a amortizar crédito para vivienda propia y permanente del propietario o descendientes. Se requerirá que los bancos proporcionen un préstamo de vivienda alternativo a una tasa fija. El objetivo es garantizar que los hogares estén protegidos frente al aumento de los tipos de interés.

¿Por qué es una medida que divide a la sociedad?

Mientras que algunos de ideología progresista aplauden la idea de limitar el costo de la vivienda, los empresarios, familias vulnerables y simpatizantes conservadores afirman que ataca al mercado inmobiliario y la libertad de empresa. Costa dijo que algunas medidas serían aprobados durante este marzo y otros serán votados por los legisladores. Algunos medios internacionales reaccionaron ante la noticia como una posible solución a la crisis de vivienda a nivel mundial, pero no es aplaudida entre los portugueses.

Los grupos de vivienda dijeron que las medidas significarían poco si el gobierno continúa promoviendo otras políticas para atraer a extranjeros adinerados a Portugal, como la visa de nómadas digitales presentada en octubre, que otorga a los extranjeros con altos ingresos mensuales de trabajo remoto para vivir y trabajar desde Portugal sin pagar impuestos locales.

Los alquileres y los precios de la vivienda se han disparado en Portugal, que se encuentra entre los países más pobres de Europa. El año pasado, más del 50% de los trabajadores ganaban menos de mil euros al mes, mientras que solo en Lisboa los alquileres subieron un 37% en 2022. Los bajos salarios, un mercado inmobiliario al rojo vivo, las políticas que alientan a los extranjeros adinerados a invertir y una economía dependiente del turismo han dificultado durante años que los locales alquilen o compren.

En una pequeña protesta por la vivienda en Lisboa, la activista Andreia Galvão, de 23 años, acusó al gobierno de no cumplir las promesas que hizo para abordar la crisis de la vivienda en el pasado. Para el grupo "La vivienda es un derecho" dijo que las medidas no cambian el "sistema vigente" en el que los grandes fondos de inversión inmobiliaria controlan una parte importante del mercado.

"El objetivo era que para 2024 todos los portugueses tuvieran acceso a una vivienda de calidad; no parece que eso suceda", dijo Andreia. "La situación es dramática". Por su parte, la organización dijo que "para la gran mayoría de las personas, los alquileres seguirán siendo inasequibles y comprar una casa seguirá siendo un sueño".

En la protesta del 25 de febrero, organizada por el movimiento 'Vida Justa', Vitor David, un programador de 26 años, dijo que le gustaría volver a vivir a Lisboa algún día, pero que tenía que vivir más lejos por lo caro que era el alquiler en la ciudad. Los datos oficiales muestran que alrededor del 20% de los portugueses viven en el extranjero.

"Llega un punto en nuestras vidas en el que no tenemos esperanza", dijo Vitor, y agregó que ya había considerado mudarse a un país europeo más rico. "Es muy duro." "Estamos aquí para que se escuche nuestra voz", dijo José Reis, quien recientemente se graduó de la universidad pero todavía está desempleado.

El movimiento 'Vida Justa', que fue creado por personas que viven en las afueras más pobres de Lisboa, dice que aquellos que ya eran los más vulnerables antes de que la inflación se disparara fueron los más afectados por la actual crisis del costo de vida. Quieren salarios más altos, un tope en los precios de los bienes esenciales y la acción del gobierno en materia de vivienda.

Las medidas anunciadas por António Costa para solucionar los problemas de vivienda justifican elogios y críticas de los economistas, que advierten algunos efectos no deseados. El apoyo a las familias y la simplificación de licencias fueron apaludidas por la clase empresarial, pero las medidas de alojamiento local o los límites a las rentas en los nuevos contratos son reprobados. Advierten que puede haber riesgo de favoritismo a municipios en el alojamiento de personas.

Con información de Reuters | dm