CDMX: expansión urbana en el siglo XXI

Ante la falta de espacio urbano, se inició paulatinamente, la reconversión y densificación de ciertas zonas de nuestra ciudad, y su éxito ha propiciado inversiones cada vez mayores. Las primeras intervenciones fueron en algunas colonias que aunque cuentan con todos los servicios, se habían deteriorado, como la Condesa, Roma, y recientemente la colonia Tabacalera.

Un aspecto positivo del programa de densificación de las zonas centrales de la ciudad ha sido su revalorización; que ha aumentado en pocos años el precio de las propiedades en algunas colonias como Cuauhtémoc, Juárez, Polanco, del Valle y otras. De hecho, en nuestra ciudad en pocos años se ha revalorizado el precio del suelo y se incrementará aún más. Además de densificarse, la ciudad se ha transformado en algunas zonas que antes fueron industriales y que ahora tienen usos mixtos, con la autorización de cambios en el uso del suelo. La zona en la que ha sido más evidente esta transformación está al poniente: desde la colonia Irrigación a la avenida Mariano Escobedo, y que se está extendiendo hasta Melchor Ocampo. “Nuevo Polanco” es el nombre con el que se venden ahora grandes edificios de vivienda, oficinas y centros comerciales; cada uno más grande que el anterior.

Ese cambio y la excesiva densificación —que sobrepasa cualquier criterio sostenible— ha causado graves problemas, en esa zona y en las colonias vecinas, como congestión del tránsito, falta de espacios verdes y de estacionamiento; y ha provocado un incremento en la demanda de agua y drenaje en una zona que no tiene capacidad para ofrecerlos. Se han iniciado ya otras transformaciones similares en la Industrial Vallejo y otras colonias que ahora están semiabandonadas.

El problema principal que genera ese proceso de densificación y de cambio de uso del suelo es que la infraestructura de servicios de agua, drenaje y energía eléctrica en esas zonas no fue construida para soportar esas nuevas demandas. El caso evidente son los cinco enormes edificios que se construyen sobre el Paseo de la Reforma, que concentrará —en un radio de 250 metros— a miles de empleados. Lo más grave de este cambio es que el gobierno de la ciudad no tiene recursos para modernizar y ampliar la capacidad de las redes de infraestructura; porque toda la plusvalía en la venta de esas propiedades se concentra en los que las desarrollan, sin que la ciudad se beneficie, ni tenga los recursos necesarios para resolver los problemas que causa ese proceso, que se repite en las principales ciudades del país.

Por eso, es urgente que se modifique esa situación y se autorice un mecanismo fiscal que permita a los estados y municipios recuperar parte del aumento del valor —la plusvalía— del suelo privado, a partir de la inversión pública que se ha hecho en esa zona; para equilibrar la distribución de las cargas y beneficios que genera el desarrollo urbano.

Una acción de planificación y gestión urbana que requiere medidas legales y fiscales, y que tiene efectos positivos en la redistribución de plusvalías. Esa propuesta no es absurda, porque se aplica en otros países latinoamericanos con mucho éxito. Lo que es muy grave es que se tenga una extraordinaria actividad de densificación y cambio de uso en nuestra ciudad, sin que se generen recursos para atender esas nuevas construcciones: la paradoja de construir edificios enormes, en una ciudad sin capacidad financiera para mantener su infraestructura.