¿Por qué se cayeron los precios de la vivienda en EU?... y sobre todo ¿Ya me alcanza?

El precio medio de venta de las viviendas en Estados Unidos alcanzó un máximo histórico en 2022, rondando los 443 mil dólares. Desde entonces, el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de enfriamiento moderado a nivel nacional, aunque con dinámicas muy distintas según la región. Los principales factores detrás de esta caída en los precios son el cambio en la relación entre oferta y demanda de viviendas, acompañado por unas tasas hipotecarias elevadas que encarecen el costo de financiar una casa.

La Reserva Federal de Estados Unidos —el banco central estadunidense— elevó las tasas de interés agresivamente tras la pandemia para contener la inflación, lo que llevó las hipotecas fijas a 30 años cerca del 7% anual —un nivel no visto en dos décadas— manteniendo a muchos compradores potenciales fuera del mercado. Con menos compradores capaces de permitirse una vivienda, la demanda se enfrió, especialmente en las zonas donde los precios habían subido más rápido.

A la par, el inventario de casas en venta comenzó a crecer en ciertas regiones, lo cual aumentó la competencia entre vendedores.

“Es una cuestión de oferta y demanda. Cuando hay menos casas en venta, y si aún hay suficiente demanda, eso podría presionar los precios al alza o impedir su caída” explicó Jake Krimmel, economista sénior de Realtor a Infobae.

Pero en 2023 y 2024, ocurrió lo contrario en muchos mercados: subió el número de propiedades disponibles mientras la demanda se moderaba, ejerciendo una presión a la baja en los precios. Las viviendas permanecen más tiempo en el mercado y los vendedores se ven obligados a ajustar sus pretensiones para concretar la venta. En los mercados donde la oferta aumentó significativamente, las rebajas de precios han sido notorias. Por el contrario, en zonas donde la disponibilidad sigue siendo limitada, los precios se han mantenido firmes o incluso continuaron en ascenso.

Otro factor estructural es que los salarios y ahorros de los compradores no han crecido al mismo ritmo que el costo de comprar casa, especialmente con los actuales costos de financiamiento.

Según datos de Realtor.com, en mayo de 2025 el hogar estadunidense promedio debía destinar cerca del 45% de sus ingresos para poder afrontar la compra de una vivienda de precio medio, muy por encima del umbral recomendado del 30%. Esta severa crisis de asequibilidad ha dejado a una gran parte de la población “bloqueada” fuera del mercado, enfriando la demanda pese a las correcciones recientes en los precios.

Los economistas señalan que no se trata de un desplome generalizado, sino de un proceso de reequilibrio tras los picos de la pandemia: “el mercado inmobiliario se ha enfriado ligeramente en 2025” a nivel nacional, pero “el alcance y la persistencia del reequilibrio varían mucho según la región”, afirmó Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.

¿En qué ciudades de EU cayeron los precios?

Las reducciones más pronunciadas de precios de vivienda desde 2022 se han concentrado en el sur y el oeste de Estados Unidos. De hecho, 19 de las 50 principales áreas metropolitanas estadunidenses tienen hoy precios medios inferiores a los de julio de 2022, todas ellas ubicadas en el "Cinturón del Sol" (en estados como California, Arizona, Texas, Nuevo México, Georgia, Luisiana y Florida).

Ciudades que vivieron un gran auge durante la pandemia ahora encabezan la lista de caídas: Austin, Texas, ha visto una baja cercana al 15% en el valor medio de las propiedades en tres años, y Miami, Florida, registra un descenso en torno al 19%. Estas plazas fueron “boomtowns” inmobiliarios en 2020-2021, con una explosión de demanda por migración interna y trabajo remoto, lo que llevó los precios a picos insostenibles.

Ahora la tendencia se revirtió. Según el informe de Realtor.com, en lugares como Austin y Miami las casas permanecen más tiempo a la venta y hay más recortes de precio, factores que explican la marcada caída desde los máximo.

Diversos analistas apuntan a que el auge de la construcción durante los años de la pandemia amplió la oferta en estos mercados. “Tras años de intensa competencia, la situación empieza a verse más equilibrada, especialmente en el sur y el oeste. Aún no es un mercado favorable para los compradores, pero vamos en esa dirección”, observó Gary Ashton, , fundador de The Ashton Real Estate Group de RE/MAX Advantage.

En áreas como Austin, Denver o zonas de Florida, los desarrolladores respondieron al frenesí de compradores de 2020-21 con numerosos proyectos nuevos, que hoy están entregados y a la venta. Al mismo tiempo, la demanda local se ha estabilizado o disminuido respecto a aquel pico, creando un exceso de inventario relativo que obliga a ajustar precios. Por ejemplo, Los Ángeles también registró caídas recientes en su precio medio de oferta, aunque en su caso el valor aún se mantiene más de 18% por encima del nivel de 2022 debido a lo elevado que estaba el punto de partida.

Cabe destacar que estas reducciones de precio no necesariamente han restaurado la asequibilidad para muchos compradores locales, dado que el costo mensual de la hipoteca sigue siendo alto con las tasas actuales. Pero sí representan un cambio drástico frente a las subidas de dos dígitos anuales que se vivieron en 2021.

Hoy, comprar casa en ciudades como Austin o Miami es comparativamente más accesible que hace tres años, algo impensable en el calor de la pandemia. Aun así, los expertos señalan que el equilibrio está lejos de ser una caída libre: la corrección ha sido pronunciada en ciertos mercados recalentados, pero no equivale a un “crash” nacional. En promedio, el precio mediano a nivel nacional solo ha retrocedido ligeramente desde el pico (situándose alrededor de 410 mil dólares en el segundo trimestre de 2025) y las ventas de viviendas usadas tocaron fondo en 2024 con el nivel más bajo en casi 30 años (4.06 millones de unidades, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios), reflejando más una parálisis que un desplome del mercado.

¿Y en dónde siguen subiendo las casas?

Mientras el sur y el oeste vivieron un respiro en los valores inmobiliarios, en el noreste y el medio oeste de Estados Unidos ocurre lo opuesto. En áreas metropolitanas del los precios continúan firmes e incluso al alza, impulsados por la escasez persistente de casas disponibles. Ciudades como Nueva York o Milwaukee no tuvieron la misma sobreoferta durante la pandemia y ahora enfrentan mercados muy ajustados. El precio medio de las viviendas en Nueva York ha crecido en torno a un 16% desde 2022, y en Milwaukee el alza acumulada llega al 26. Estas subidas notables se dan a pesar de las tasas altas, debido a que simplemente no hay suficientes inmuebles a la venta para satisfacer la demanda local.

Según Jake Krimmel, de Realtor.com, en el noreste del país el número de propiedades activas en venta cada mes sigue estando un 50% por debajo de los niveles pre-pandemia, y en el medio oeste el inventario mensual aún es 40% menor que antes de 2020. Esta contracción severa de la oferta mantiene una fuerte presión alcista sobre los precios en esas regiones.

“En la medida en que hay una caída de precios en el Noreste y el Medio Oeste, en su mayor parte son números bastante modestos”, puntualizó Krimmel, señalando que las leves correcciones observadas en algunas ciudades de esas zonas apenas han arañado la superficie del encarecimiento acumulado. De hecho, Boston y Filadelfia registraron pequeñas bajas interanuales recientemente (aproximadamente -1.4% y -1.2% en el último año), pero todavía mantienen precios un 10% por encima de 2022. Esto ilustra que el enfriamiento allí ha sido relativo y insuficiente para revertir la inflación de precios inmobiliarios de los últimos años.

¿Por qué la oferta es tan escasa en el noreste y medio oeste? Expertos mencionan factores estructurales, como leyes de zonificación y uso de suelo más estrictas que dificultan la construcción de nuevas viviendas en esas regiones, especialmente en ciudades consolidadas. También influyen mercados laborales sólidos y menos migración fuera de esas áreas en comparación con el "Cinturón del Sol". 

Así, muchos propietarios actuales no venden (a menudo porque mantienen hipotecas antiguas de tasa baja que no querrían perder), y la nueva construcción no logra despegar lo suficiente. El resultado es que los compradores compiten por muy pocas unidades disponibles, lo cual sostiene los precios elevados. Incluso tras un bienio de ajustes en otras partes del país, en zonas como Nueva York “la cantidad de propiedades a la venta activas al mes sigue siendo un 50% menor a la de antes de la pandemia”, destacó Krimmel, por lo que “a nivel regional, es probable que compradores y vendedores de viviendas experimenten un mercado muy diferente” dependiendo de dónde estén.

¿Qué perspectivas existen con Trump?

Trump asumió el poder prometiendo revitalizar la economía, pero sus primeras medidas y el contexto macroeconómico han tenido efectos ambiguos sobre el mercado de la vivienda. Por un lado, la confianza de los consumidores en la economía mostró altibajos a principios de 2025 ante las políticas comerciales impredecibles de la Casa Blanca. Paradójicamente, esa cautela en los mercados financieros provocó una baja en los rendimientos de los bonos del Tesoro, lo que a su vez alivió ligeramente las tasas hipotecarias.

En marzo de 2025, las tasas de las hipotecas a 30 años cayeron por debajo del 7%, tras haberse mantenido arriba de ese umbral la mayor parte de 2023. Este respiro en el costo del crédito impulsó un repunte de 11% en las solicitudes de hipotecas en la primera semana de marzo, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, justo a tiempo para la tradicional temporada fuerte de compras de primavera.

“Nadie debe subestimar la demanda contenida de vivienda en la economía” señaló Joe Brusuelas, economista de RSM al portal Politico, al observar que una mínima baja en las tasas fue suficiente para que muchos compradores volvieran a intentarlo.

Sin embargo, otros efectos de las políticas de Trump podrían jugar en contra del equilibrio del mercado. El gobierno retomó una agenda de aranceles comerciales que, según temen los analistas, podría “hacer que la inflación se acelere nuevamente” al encarecer las importaciones. Empresas y consumidores, anticipando precios más altos por las tarifas, han moderado el optimismo: la bolsa tuvo correcciones y varios ejecutivos frenaron inversiones ante la incertidumbre regulatoria.

Eta desaceleración económica en ciernes, si bien ha contribuido a bajar un poco las tasas de interés, podría terminar afectando el empleo y la confianza de los compradores de vivienda. El sector de la construcción también enfrenta presiones: los aranceles elevan el costo de materiales, y las políticas migratorias más duras de Trump reducen la disponibilidad de mano de obra en la construcción, encareciendo los proyectos. Estos factores amenazan con prolongar la escasez de oferta en ciertas zonas y mantener difícil la situación para los compradores a largo plazo.

En materia de políticas de vivienda, la nueva administración ha tomado algunas medidas para aliviar el acceso. En julio de 2025, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA, conocida como la Fannie Mac) Bill Pulte —un aliado de Trump— anunció un cambio “histórico” orientado a facilitar que los inquilinos se conviertan en propietarios.

A partir de este año, los pagos puntuales de alquiler podrán ser considerados para calificar a una hipoteca respaldada por Fannie Mae y Freddie Mac (la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios). Hasta ahora, el historial crediticio tradicional ignoraba por completo si una persona pagaba su renta mes a mes, lo que perjudicaba a muchos jóvenes compradores sin préstamos previos. Con la nueva norma, miles de millennials y Gen-Z con buenos historiales de alquiler podrían mejorar sus scores crediticios y acceder a financiamiento hipotecario.

Si bien esta iniciativa por sí sola no resuelve el problema de la asequibilidad —dado que los precios de las casas siguen altos y las cuotas iniciales son onerosas— expertos la ven como un paso positivo.

“Eliminar aunque sea una barrera ayudará a que más personas se conviertan en propietarios”, comentó Joel Berner, economista de Realtor.com a Fox Bussiness, sobre la medida.

Mirando hacia adelante, las perspectivas del mercado inmobiliario estadounidense en la era de Trump presentan un panorama mixto. La Reserva Federal ha indicado que podría comenzar a recortar las tasas de interés hacia finales de 2025 si la inflación continúa bajo control. De materializarse, esto aliviaría aún más las hipotecas y podría dar un empujón a la demanda de vivienda. Históricamente, incluso en recesiones económicas, una baja de tasas suele reanimar las ventas de casas.

Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmoniliarios, anticipó que “este podría ser el año en que empecemos a ver un crecimiento significativo en las ventas de viviendas” gracias al combo de tasas más bajas y una ligera mejoría en la oferta disponible. No obstante, quedan desafíos importantes: la asequibilidad sigue siendo crítica y tomará tiempo que los ingresos familiares y los precios se realineen; además, el rumbo de la economía bajo Trump es incierto, con riesgo de que nuevos shocks (como guerras comerciales o tensiones políticas) impacten la confianza.

Por ahora, 2025 refleja un mercado inmobiliario en enfriamiento moderado pero desigual. En palabras de Danielle Hale, “a nivel regional, es probable que compradores y vendedores de viviendas experimenten un mercado muy diferente” dependiendo de dónde miren. Para muchos compradores primerizos en Texas o Florida, la reciente caída de precios podría abrir la puerta que hace unos años estaba cerrada; mientras, en ciudades del norte, la frustración persiste ante precios récord y poca oferta. 

bm