Distribuir riqueza

Toda ciudad tiene una fuente de riqueza que crece en automático en la medida que aumente la población y, por ende, la actividad económica. Me refiero a los terrenos urbanos. Una ciudad puede traer de afuera gente, capital y todo tipo de insumos, pero no predios. Se puede ampliar el perímetro de la zona urbana, pero esto implica un mayor tiempo y costo de transporte para quienes viven lejos, por lo que seguirán subiendo de valor los predios bien situados.

Hay una salida. La superficie de un terreno se puede multiplicar construyendo varios pisos. El elevador es la forma más eficiente que hemos inventado para desplazar personas. Sin embargo, todo terreno urbano tiene restricciones con respecto a qué se puede construir en él. Para el dueño de ese terreno, pasar de la posibilidad de construir dos pisos a 40 es acrecentar su valor en varias veces. En tanto, para el vecino a quien no le permiten hacer lo mismo, tendrá una pérdida en su calidad de vida, dado que ahora tendrá que vivir no sólo a la sombra de un alto edificio sino con todas sus molestias y, por consecuencia, una caída en el valor de su predio.

Una planeación urbana razonable va densificando la ciudad con cierta lógica e involucrando a los vecinos en el proceso. Si a un predio se le va a permitir construir más pisos que antes, sus vecinos deben tener el mismo derecho o uno más restringido si están más distantes. Así, a quien le moleste mucho el nuevo entorno, puede vender el predio y capturar la ganancia del cambio en el uso del suelo de su propio terreno.

Pero esto de tratar a todos parejos a través de un derecho es mal negocio para los políticos. Es mucho mejor tener el poder para dar privilegios. Por eso en la Ciudad de México el 15 de julio de 2010 se expidió una nueva ley de desarrollo urbano que parece democrática y basada en la planificación, pero que en la práctica permite y promueve que el cambio en el uso de suelo esté abierto al mejor postor.

Según el artículo 41 de esta ley, la decisión última de un cambio de uso de suelo, después de un cierto proceso de participación, por lo menos en la ley, depende de la ALDF. Llevarlo a la ALDF parecería ser una forma de evitar la discrecionalidad del jefe delegacional o del de gobierno. Sin embargo, el mecanismo sigue bajo el control de este último, sobre todo en esta legislatura saliente donde el PRD tiene la mayoría. El proceso, además, se hace con gran opacidad.

El resultado es que ganan el privilegio de cambiar el uso de suelo los desarrolladores que tienen contactos y dinero para repartir. En este momento hay en la ALDF 41 predios con solicitudes de cambio de suelo. No hay un plan urbano detrás de esto, es resultado de la solicitud de los desarrolladores. Esto llevará a un mayor caos urbano.

El desarrollador que logra un permiso de construcción donde nadie más puede hacerlo suele usar su dinero para aplacar la protesta de los vecinos con promesas de renovar la zona. Para quienes no son vecinos inmediatos, esto puede ser razón para protestar menos, pero esas promesas no se suelen cumplir. Conozco una de cerca, la torre Virreyes, en la parte baja de las Lomas de Chapultepec, desarrollada por el grupo Dahnos. La torre está por inaugurarse. Lo que el desarrollador dijo que haría para mitigar el tráfico no se cumplió. La torre no sólo va a llevar a un mayor caos vial, sino, me temo, a una pesadilla para quien rente oficinas en ella y pretenda usar su estacionamiento inusualmente profundo y que tendrá muy poco flujo para entrar o salir.

La ciudad necesita una mayor densidad urbana. El modelo de desarrollo no puede ser el extenderse más y más. Sin embargo, se requiere densificar la ciudad con un plan y de forma tal que todos ganen, no sólo quienes tienen dinero y capacidad de presión.

Para colmo, a esta Legislatura ya se le acabó el veinte. Como no hay todavía reelección, todos los asambleístas se van. En nada les importa para su futuro político la opinión de los vecinos, por más que hayan prometido que iban a hacer un pequeño tour por las zonas afectadas. Si bien pueden cobrar su sueldo hasta el 17 de septiembre, no tienen la legitimidad para distribuir riqueza de esa forma ni es clara la legalidad para hacerlo, dado que la ley no parece autorizar el hacer estos cambios en un periodo extraordinario de sesiones.

El jefe de Gobierno debería frenar este proceso de cambio de uso de suelo donde no hay más lógica que la del dinero y optar por ejercer las facultades que también le da la ley para hacer planes por colonia donde se modifiquen armónicamente los usos de suelo. Si Mancera quiere llegar a la Presidencia, primero deberá mostrar que gobierna la capital en beneficio de todos y no caso por caso en provecho de quien más poder y dinero tiene.

   Twitter: @carloselizondom