CDMX: expansión urbana en el siglo XX

Parece increíble que durante las principales etapas de expansión urbana, los gobiernos de las ciudades sólo participaron como promotores inmobiliarios en algunos casos. Los extraordinarios conjuntos habitacionales Miguel Alemán (1948) y Benito Juárez (1952) fueron ejemplos notables. Otros, de enorme valor, fueron la creación de Ciudad Nezahualcóyotl (1963), en el que se ofertaron 240 mil lotes para vivienda, y el Conjunto Nonoalco-Tlatelolco, con cerca de 12 mil departamentos, en los que los gobiernos del DF y del Estado de México participaron como activos desarrolladores urbanos.

Sin embargo, las plusvalías de la actividad inmobiliaria han quedado concentradas en desarrolladores privados, sin que la ciudad se beneficie directamente, para poder contender con los altos costos en la dotación y mantenimiento de la infraestructura y de servicios urbanos. Esta situación se considera “normal” porque las autoridades de la ciudad no han propuesto que se modifique, a pesar de que es una manera de financiar obras y programas que ahora no tienen recursos, que son enormes y urgentes.

Como contraste, la participación privada en la promoción inmobiliaria ha sido constante y progresiva. En los años 30 comenzó a desarrollarse la zona de Lomas de Chapultepec y después Anzures y Polanco. Uno de los éxitos más grandes fue el fraccionamiento Jardines del Pedregal (1945), que inició la expansión hacia el sur. En el otro extremo, la Ciudad de México alcanzó los límites del Estado de México en los fraccionamientos de Ciudad Satélite (1956) y Las Arboledas (1957-1961). Hacia el poniente también se urbanizaron Bosques de las Lomas, Santa Fe e Interlomas, cuyo éxito promovió que fueran replicados en varias ciudades del país.

Un caso notable fue Santa Fe, que se constituyó en 1987 como Zona Especial de Desarrollo Controlado, donde el gobierno del DF, por medio de Servimet, se estableció como una empresa inmobiliaria que estuvo a cargo del desarrollo del proyecto de 843 hectáreas. Inicialmente se propuso que: “... la comercialización de terrenos de alta plusvalía en la zona permite la captación de recursos para una derrama regional que coadyuve al mejoramiento y ordenamiento de la zona poniente de la Ciudad de México… ya que las ganancias de este proceso se invierten en obras y servicios destinados principalmente a solventar necesidades de la población de bajos recursos y en el mejoramiento de la ciudad en general”. En poco tiempo y con las grandes inversiones del Centro Comercial y los primeros edificios, la plusvalía de los terrenos se disparó espectacularmente, beneficiando a los desarrolladores inmobiliarios, pero no —como se prometió— a la población pobre de la zona periférica (bib.uia.mx/ciudad/siglo21/Kunz.pdf).

A partir de la década de los años 80, el proceso de expansión de la ciudad se concentró en el norte del Valle de México y —en 20 años— la superficie urbanizada se multiplicó 3.2 veces, aunque la población sólo creció 1.3 veces (expansión de las ciudades: sedesol.gob.mx). Eso se explica por la irresponsable promoción de fraccionamientos de vivienda que cada vez estaban más alejados de las zonas de trabajo, que fragmentaron la zona urbana, y que no tenían transporte público y servicios adecuados. La siguiente etapa de expansión de nuestra ciudad, aún vigente, se produjo —ante la falta de tierra disponible— cuando se inició un proceso de reconversión y densificación en algunas zonas centrales.