Plan Maestro Granadas (2 de 3)

Los desarrolladores tienen un interés primordial, que es ganar dinero.

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Ricardo Pascoe Pierce 13/01/2014 00:00
Plan Maestro Granadas (2 de 3)

A raíz de mi artículo anterior, Excélsior recibió una carta de la Agencia de Gestión Urbana (AGU) en la que se afirmaba que todo lo que había escrito carecía de “sustento”. Respondí puntualmente, el sábado pasado, en el espacio de Yo Lector, a la impugnación del gobierno local.

La AGU negó que se estuviera preparando este proyecto urbano por parte del GDF. Sin embargo, la documentación con logotipo de Seduvi establece que es una propuesta que atañe a 32 colonias de la zona norte de la delegación Miguel Hidalgo, la cual tenderá a promover, objetivamente, la expulsión de una parte importante de la población de más bajos recursos a fin de lograr la “modernización y renovación” de la zona. El fundamento teórico y práctico de esta propuesta se encuentra en la experiencia de empresas desarrolladoras en la ciudad de Nueva York.

La base legal se encuentra en la decisión de la ALDF de sobreponer al Programa Delegacional de la Miguel Hidalgo una Norma de Ordenación Particular que facilita el cambio generalizado de los usos de suelo de una zona denominada Granadas, y que ahora sabemos que abarca, eventualmente, a 32 colonias (aunque inicialmente tocará 16 de ellas), y no únicamente la colonia Granadas. Es importante el cambio legal en el Programa Delegacional, pues abre la posibilidad de construir casi tres millones de metros cuadrados adicionales a los existentes por eliminación de restricciones en alturas, espacios libres y definiciones limitativas del uso de suelo (habitacional a mixto y/o comercial). Es de notarse que la norma fue incluida como adición al Programa Delegacional en 2008 por la ALDF, sin divulgación suficiente de sus contenidos e implicaciones. Fue intencional su inclusión en ese momento, pues la fase de la construcción del Grupo Carso avanzaba rápidamente y era el momento de preparar el terreno legal para la segunda etapa de la visión de crear un “Nuevo Polanco”. En la tercera etapa podrá abarcar hasta 16 colonias más.

Entre otras cosas, el proyecto consiste en recuperar los pocos terrenos que son del gobierno local, adicionándole la adquisición de terrenos privados, para empezar a crear corredores de nuevos edificios con una funcionalidad múltiple: oficinas, centros comerciales, plazas, habitacional. Adicionalmente se aprovechará la ruta del Parque Lineal como una senda a seguir para asegurar la “sustentabilidad” verde del desarrollo.

La clave de todo será asegurar la presencia de los inversionistas privados que desarrollarán el proyecto bajo el cobijo del “reordenamiento” que asegurará el GDF. Algo se aprendió del caótico desarrollo de Carso. La falta de vialidades suficientes y planeadas, la carencia de abasto de agua y energía eléctrica, el desconocimiento de la conformación del subsuelo, una infraestructura urbana deficiente y la ausencia de áreas verdes son, en conjunto, el signo definitorio de ese desarrollo. Veo que se quiere hacer algo más planeado, lo cual explicaría la razón de ser del Plan Maestro. Pero el problema esencial persiste. Los desarrolladores tienen un interés primordial, que es ganar dinero con su esfuerzo. No me parece criticable ese criterio, pero pesa a la hora de hacer cualquier análisis. Algunas de las personas mencionadas como sus promotores son conocidos desarrolladores privados con amplia experiencia de años en el ramo y cuya misión expresa es la de “generar mayor rentabilidad para la ciudad… con nuevos mecanismos”, que normalmente se hace a través del cobro por concepto de transferencia de potencialidades, polígonos de actuación y publicidad exterior.

Con la planeación integral contemplada y con una idea de coinversión gobierno-sector privado, además de la cobertura legal y la promoción empresarial en curso, restaría decidir qué hacer con los vecinos que no podrán seguir habitando la zona, dada su poca solvencia económica. En todos los proyectos de este tipo en el mundo, el resultado ha sido la paulatina expulsión de los nativos y su sustitución por una población distinta, caracterizada por su superior capacidad económica. Un botón de muestra es que con el desarrollo de Carso el valor del metro cuadrado en la zona subió de 20 mil 135 a 35 mil 49 pesos, un incremento de 75 por ciento.

En una ciudad como el DF, el método arriba descrito resulta una afrenta a la capacidad de los integrantes del Conduse y el PUEC, ilustres urbanistas, que podrían diseñar cómo conjuntar comunidades de orígenes económicos diversos, sin recurrir al expediente de la expulsión masiva por las fuerzas del mercado. Es un reto, pues significa, entre otras cosas, reducir las expectativas de rentabilidad, pero puede ser un proyecto más acorde con la realidad socioeconómica de nuestra ciudad. Ese es el reto que debe atenderse prioritariamente.

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